『瑕疵担保責任』ってなんですの？

 

『豊洲市場問題』『森友学園問題』が世間を揺るがしております。

 

不動産に携わっている人間としては、仕事でも聞く言葉があがってきます。

 

その言葉が『瑕疵担保責任』です。

 

言葉の意味を知っていますでしょうか？

 

瑕疵＝（読みは『かし』）欠陥

 

担保＝（読みは『たんぽ』）問題があった時の償い、補償

 

責任＝義務　自ら引き受けなければならない事柄

 

全部足すと「欠陥があった場合の補償・償いをする義務」ということにあります。

 

まずこの責任を背負うのは、現所有者や購入者ではなく、前所有者や販売会社ということです。

 

 

 

仮定の話をします。

 

マンションを買いました。

 

数日生活していたら、ＬＤＫのフローリングが傾いていることに気付きました。

 

重要事項説明や契約の際に「傾いている」なんて説明は聞いていないとなります。

 

誰が修繕費用を払うのでしょうか。

 

瑕疵担保責任の立場から言えば「前所有者」です。

 

「売ったからには、物件の欠陥に対し償うのは当たり前でしょ。今まで住んでいた（所有していた）から、問題あったの判ってるはずでしょ！」ということです。

 

「そんなこと知らなかったよ！気にならなかったよ」」という言い訳が聞こえそうですが、通用しません。

 

瑕疵担保責任は、欠陥の事実を知っている・知らないに関係なく発生するからです。

 

では、瑕疵担保責任はいつまで請求できるのでしょうか？

 

民法と言う『日本国民ルール』上では「買った人（新所有者）が、その欠陥に気付いてから１年間」です。

 

極論で言えば、マンションを購入して、５０年経って欠陥に気付いてから１年間は請求できます。

 

もちろん大前提として「その欠陥が前所有者によるもの」となり、「新所有者の使用によるもの」は対象になりません。

 

 

 

このルールは、立場が弱い購入者（不動産の素人）を保護するものでした。

 

しかし、このルールのお陰で、前所有者は「売った後も、何か請求されるかもしれない」と枕を高くして寝れない、不安となったわけです。

 

前所有者も、立場が弱い不動産の素人ですから、保護しなければならない、となったわけです。

 

この悩みの相談を数多く受けていた不動産業界は、対策に乗り出すわけです。

 

そこで、契約時に『特約事項』という宅建業法という『業界ルール』を作ることにしました。

 

噛み砕いて言えば、「全国的にはずっと責任負わなきゃいけないけど、今回の契約は何年までは面倒見ますよってことにしましょうよ」ということです。

 

国民ルールより身近な業界ルールで、期間を限定したわけです。

 

ただし、売っている人や買っている人が業界人だったら、そんなのなしよ、という補足ルールもつけています。

 

 

 

また「古いマンションだし、瑕疵担保責任なんて負えないよ！」という売主さんもいるわけです。

 

そこで『瑕疵担保責任免責』というルールも作りました。

 

免責＝（読みは『めんせき』）責任を免除する、逃れる。

 

買う人・売る人双方が納得すれば、瑕疵担保は問わない、ということです。

 

これから中古マンションを購入する方は、「瑕疵担保責任の所在」を確認しておくべきでしょう。

 

また、大きな値引き（指値）をした場合、代わりに瑕疵担保責任免責を付加されることも想定されます。

 

 

 

さて、最初の１行に戻ります。

 

豊洲市場は、予定地から有害物質がいっぱい出てきた欠陥品の売地です。

 

買主の東京都は、瑕疵担保責任を東京ガスに突きつけたのでしょう。

 

売主の東京ガスは、欠陥が他にばれたら売れなくなっちゃうから、契約したいわけです。

 

「東京電力は原子力汚染で失墜した。東京ガスは汚染物質を撒いているという噂は立てて欲しくない。東京都もそんなところに市場移転することが知れたら…」という双方の思いもあり、水面下の契約を目指したのでしょう。

 

 

 

森友学園は、予定地から生活ゴミがいっぱい出てきた欠陥品の売地です。

 

買主の森友学園が、瑕疵担保責任を財務局や大阪府に突きつけたのでしょう。

 

売主の財務省や大阪府は、欠陥が他にばれたら売れなくなっちゃうから、契約したいわけです。

 

学園の弁護士は、「欠陥品買うから大きく値引きしなはれ。財務省や大阪府の面子もあるサカイ、表向きは高い値段で買ったことにする」ということで、契約書が３種類になったのでしょう。

 

余談が過ぎました。

 

 

 

□「瑕疵担保はどうなってますか？」と聞いて見る。