「心理的要因（瑕疵）」「容認事項」って何ですの？

２０１９年５月１日をもって、「令和」がスタートしました。

新年号下でも、いろいろな情報を提供できればと思います。

そんな、お祝いムードの中で、大変恐縮なテーマで申し訳ありません。

この１０連休（私は５日間でした）の間に、ブログの購読データを集計しておりました。

地震のこと、お金を担保にお金を借りることなどが人気上位に入る中、「告知事項」について読まれている方が多いことに気づきました。

 

テレビや雑誌などでは、大きな問題があるが安く物件が買える「告知事項」に関して注目が集まっています。

ただ、不動産会社としては、「自殺や火事の出火元、事件の現場だったりする物件を、いくら安くても薦めたくない」というのが本音です。

理由は、買った人が住んでみて、「こんなんじゃなかった！解約する！騙されたから賠償金払え」的なことに、巻き込まれたくないからです。

「その部屋で自殺しているのは知っていたけど、マンション全体がそのことを知っていて、『よくあの部屋に住めるね』みたいなことを言われた」と言って、解約を求める人もいるかもしれないからです。

さて、その中で、耳馴染みになってほしい言葉があります。

「心理的要因（瑕疵）」と「容認事項」です。

 

私見で申し上げれば、前記２つと「告知事項」ですが、明快な線引きはありません。

地域によっては、ガイドラインがあるかもしれませんが、不動産業界では「ふわっと」した感じで進んでいる感じがします。

体感的には、「告示事項」＝赤信号、「心理的要因（瑕疵）」「容認事項」＝黄信号、という認識です。

以前も「告知事項」に関してはブログで触れましたが、ざっくり説明します。

不動産の契約時における「告知事項」とは、売買対象の物件で下記のようなことが起こった場合です。

●火事（火元・類焼含む）（放火・事故含む）

●自殺、ないし、建物内で死亡が確認されたこと

この二つは、「一発レッド」になるでしょう。

 

さて今回紹介する２つのワードは、そこまでいかない「イエローカード」レベルの内容になります。

具体的な事例を挙げます。

●室内（特にお風呂）で、脳こうそくなどの病気で倒れた→亡くなったのを確認したのが病院。

●病気で寝ていて、家族や医師立会いの下、亡くなった場合（これは判断が分かれる事案・昔の家は多々こういうことがあるから）

●盗難事故が起きている。事件の現場になっている。

●元住人が逮捕されている。

●元、ないし現居住者が、当該物件をゴミ屋敷にしてしまっている。

●居住者がたまに奇声を発している。

●当該物件は暴走族グループのたまり場、ないし元暴力団事務所。

このように、新しく住む人にとって、心因的に悪影響を与えそうな要因を、売買前に伝えなければいけないのです。

その深刻さのカテゴリー分けがあって、ミドルクラスが「心理的要因（瑕疵）」「容認事項」です。

 

もし売主が暴力団関係者の場合、売買はできません。

もし売主が住宅ローンを払えなくて、金融機関主導で販売される場合は「任意売却物件」などと記載されます。

「クロスがはがれている」「傾きがある」など売買物件自体に問題がある場合は、「重要事項説明」「告知書」などで詳しく説明がなされます。

「建物の後ろに崖がある」「隣に幼稚園があり騒音がある」など、隣の人含めた外側の他人や、周辺環境による影響の場合は、重要事項説明の補足説明である「特約事項」「その他事項」でも触れられるでしょう。

ようは、「住んでいた人・持っていた人」に何かしらの問題がある場合が、前記３つの事項で説明がなされます。何より、「難あり」と書いてある物件であることは事実ですから、用心に用心を重ねて購入を検討した方がいいでしょう。

 

□心理的イエローカード物件を、手を出すか、じっくり考える。